当地产行业的发展，

从规模至上的增量时代，

向存量高质量发展为主的存量时代。

过去的增量时代的体系和专业能力，

逐渐向精细化、运营力以及持续的发展韧性进行转化。

房企们开始慎重的对待拿地，精准的对位和敬畏市场，

同时也积极的通过存量运营能力的提升和转型，实现新的增长。

在行业深度调整的“后地产开发时代”，

“住宅+商业”双轮驱动新城控股就用主动积极转型，

驾驶着打造的商业运营这艘新旗舰，

稳健驶入由运营能力定义的新蓝海。

02

每年的3月，

都是行业密集的榜单发布时间。

在权威研究机构克而瑞的评测榜单中，

新城控股分别拿下了2026房地产开发企业商业地产运营能力TOP2和2026房地产开发企业商业地产综合实力TOP4的行业位次，

也创下了新城在商业运营赛道的历史最高排名。

在过去的几年，

当众多房企仍在为库存去化、收缩战线而积极的穿越周期时，

新城控股却凭借着布局全国的超过220座吾悦广场，构建了一道新行业周期的发展护城河。

截至2025年底，

吾悦广场已进入全将近150个城市，开业运营项目超220座，总管理面积超过1700万平方米。

这个数字意味着，

新城已经成为了国内规模最大、分布最广的商业管理平台之一。

更为关键的是，这个网络并非简单的数量堆砌，而是深度下沉与高效运营的结合体。

首先，全国性布局与区域深耕并举。

从上海、南京等一线与新一线城市，到湖州南浔、江苏高邮等县域市场，吾悦广场实现了不同层级城市的广域覆盖。

这种“毛细血管”式的布局，使其能够精准捕捉不同能级城市的消费升级需求，并成为区域商业的核心引擎。

例如，浙江湖州南浔、江苏高邮、江苏新沂三座吾悦广场在2026年元旦假期，凭借创新的场景和体验成为当地消费打卡首选，甚至获得了央视的点赞。

这证明了新城在商业打造上，强大的本土化融合与消费激活能力。

其次，高出租率与稳定现金流是生命线。

商业布局的规模价值，最终要通过运营效率来兑现。

作为发展多年的吾悦广场，近年来的平均出租率长期稳定在97% 以上，部分优质项目如申报REITs的南通启东吾悦广场，出租率甚至达到100%的满租状态。

这样的高出租率带来了持续且稳定的租金现金流。2025年，新城商业运营总收入（含税）达141亿元，同比增长10%；

2026年1-2月，在市场波动中，该项收入仍实现2.62% 的同比增长，达到23.49亿元，成为新城穿越周期最坚实的“压舱石”。

第三，体系化的运营能力升级是发动机。

新城控股能够跻身运营能力TOP2，绝非依赖资产规模的自然增长，

而是源于从“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”五个维度贯穿项目全生命周期的科学运营体系，被称之为新城的“运营五步法”。

经过十余年的发展，

吾悦广场已从单纯的“收租”模式，进化为深度参与商户经营、洞察消费者需求的“运营商”模式。

新城通过统一的大数据平台，对客流、销售、租户表现进行精细化分析，通过持续的营销活动、品牌焕新和场景创新，提升消费者粘性和商场活力。

尤其是每年岁末的“吾悦会员盛典”，

在140余座城市同步开展，

把商业活动升格为全民参与的城市文化盛事。

这种“MALL+乐园+夜市”的多元场景融合，

让吾悦广场超越了单纯的购物功能，

进化为城市公共生活与社交娱乐的中心。

03

稳健的运营为新城带来了持续的现金流，

而敏锐的资本运作则为其插上了加速转型的翅膀。

在过去一年中，新城在资本市场的表现可圈可点，为商业版图的扩张与深化提供了关键支撑。

首先，融资通道重启，信用价值凸显。

2025年，新城控股成功发行了纯信用境外债券，成为近三年来首家完成此举的民营房企。

过去一年间，新城通过各种渠道成功发债7次。这一系列动作，不仅有效置换了部分高成本、短久期的存量债务，更向市场传递了一个强烈信号：

基于其优质的商业资产和稳健的现金流，

新城的信用正在得到资本市场的重新认可和定价。

融资通道的修复，为新城在行业寒冬中保留了宝贵的战略机动性。

其次，拥抱REITs浪潮，开启“大资管”新篇章。

如果说成功发债是“止血”和“输血”，那么积极拥抱公募REITs则是“造血”和“价值发现”的关键一跃。

新城控股已成为商业不动产REITs试点的先行者，其以常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场为底层资产的REITs项目已获受理。

并且在2026年，新城计划利用估值约80亿元的资产发行各类型REITs类产品，所募资金将用于置换高成本债务，转向长期、低成本的资金。

这样的从融资新增到资管突破的两步走战略，对新城起到了至关重要的发展模式上的变革与提升：

1. 盘活存量。

优化资产负债表，将沉淀在固定资产中的巨额价值变现，大幅降低负债率，改善财务结构。

2. 打通“投融管退”闭环。

积极的拥抱REITs，不仅为商业地产提供了标准化的退出渠道，也能够让新城构建“开发-培育-REITs上市-资金再投资”的良性循环，真正向轻资产、专业化的资产管理平台转型。

3. 价值重估。

通过REITs上市，资本市场将依据资产的独立运营表现（租金、出租率）对其进行公允定价，

有助于市场重新认识并重估新城控股旗下庞大的商业资产价值。

在2026年初的年度经营会议上，

新城控股把主题定为“深耕厚植，守正创新” 。

这八个字，精准概括了新城面对行业变局的战略选择：

在坚守住宅开发基本盘的同时，

将更多的资源和精力，“厚植”于商业运营这片已显现出强大生命力的土壤。

当地产行业从“增量开发”进入“存量运营”时代，

新城控股的路径具有显著的示范意义。

它没有完全抛弃开发业务，

而是通过“住宅开发”保障现金流和土地获取，同时坚定不移地将“商业运营”培育为第二增长曲线和未来核心。

当住宅销售波动时，稳定的租金收入提供了安全垫；

当行业融资困难时，优质的商业资产又成为信用修复和再融资的基石。

这种“以住养商、以商促信、以信反哺”的良性循环，

正是新城在行业凛冬中依然能稳步前行的关键。

04

积极商业运营头部阵营，

对新城控股而言，

是踏踏实实的经历多年坚定转型的积极回馈。

是超过220座吾悦广场日夜不息的运营，

是“经营五步法”对每个经营和运营细节的打磨，

是穿越周期对财务纪律的坚守，

更是拥抱REITs等金融工具的创新和胆识。

更是用行动证明，

勇敢走出注重长期主义，同时依赖内生增长的道路。

不追求爆发式的速度，但拥有穿越沙漠的耐力与稳健。

用“深耕厚植”的耐心与“守正创新”的勇气，

新城穿越新的发展机遇和挑战，

迎来发展的曙光，

还有更光辉的彼岸。

全文完！